16 października w sali sportowej Szkoły Pod stawowej nr 46 przy ul. Arkońskiej odbyło się spotkanie inicjujące Gdański Dialog Społeczny dotyczący dwóch inwestycji planowanych przez firmę Torus z Gdańska. Pierwsza z nich, przy ul. Droszyńskiego 14, to działka sąsiadująca bez pośrednio z Osiedlem Idea, a druga to teren po fabryce Bałtyk, ul. Droszyńskiego 8-11. Spotkania (było to pierwsze z dwóch planowanych) i konsultacje są elementem procedury administracyjnej potocznie nazywanej lex deweloper, w ramach której Torus stara się uzyskać możliwość wybudowania mieszkań na terenie przeznaczonym w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) pod usługi (czyli np. hotel, akademik, biurowiec). Organem prowadzącym konsultacje ze strony Miasta Gdańsk jest Biuro Architekta Miasta z prof. dr hab. inż. arch. Piotrem Lorensem. Udział w spotkaniu wzięli przedstawiciele strony miejskiej, inwestora, licznie przybyli mieszkańcy, Radni Dzielnicy Przymorze Małe, Radny Miasta Gdańska Marcin Mickun oraz inni zainteresowani.
Po przybliżeniu kwestii organizacyjnych przez Martynę Nagórską, architekta i planistę pracującą w Biurze Architekta Miasta, głos zabrał prof. Piotr Lorens pełniący funkcję Architekta Miasta. Na wstępie bardzo dokładnie wyjaśnił on sytuację planistyczną i kwestie prawno-administracyjne warunkujące możliwości realizacji inwestycji na ww. terenach. Odnosząc się do pierwotnych planów inwestora, czyli budowy akademika i apartamentowca z lokalami na wynajem, które budziły sprzeciw mieszkańców, podkreślił, że firma działała zgodnie z prawem i z tym, co wymusza na niej obowiązujący MPZP. Kontynuując zaakcentował to, że wsłuchując się w głosy mieszkańców inwestor postanowił podjąć próbę realizacji innej, typowo mieszkaniowej funkcji w oparciu o specustawę mieszkaniową, zwaną popularnie lex deweloper, która jest obecnie procedowana i której elementem są właśnie te konsultacje społeczne. Wyjaśnił przy tym wszelkie zagadnienia formalne związane ze specustawą w tym zarządzeniem Prezydent Miasta Gdańska, precyzyjnie określającym kolejne kroki, które inwestor powinien podjąć. Wszystko po to, aby finalnie radni miejscy w głosowaniu nad uchwałą, mogli podjąć właściwą decyzję, w oparciu o pełną wiedzę i z uwzględnieniem głosu rożnych interesariuszy. Zwrócił też uwagę na możliwość zgłaszania swoich uwag i wniosków przez okres kolejnych 30 dni i zachęcił do tego, aby skorzystać z formularza dostępnego na stronie Biura Architekta Miasta.
Następnie głos zabrał Sławomir Gajewski, przewodniczący rady nadzorczej w firmie Torus. Na początku powiedział kilka słów o Torusie – kto za nim stoi właścicielsko, jaka jest jego historia i dokonania. Podkreślił, że tereny Przymorza Małego i okolic są mu bliskie zarówno z perspektywy mieszkańca dzielnicy, którym był przez wiele lat, jak również inwestycji, które firma w tym rejonie już zrealizowała – Arkońska Business Park wraz z Hotelem Arkon Park, nieco dalej położony kompleks Alchemia czy najnowszy, pobliski biurowiec Format wraz z ogólnodostępnym, wielofunkcyjnym boiskiem. Odniósł się do pierwotnych planów inwestycyjnych przy Droszyńskiego, które zostały skrytykowane oraz kroków podjętych przez Torusa w celu zmiany funkcji w oparciu o Lex deweloper. Opowiedział o filozofii działania, podejściu do budowy tkanki miejskiej, które towarzyszy działaniom firmy. O odpowiedzialność za miejsce, za miasto i społeczność lokalną. Następnie przybliżył charakterystykę planowanych inwestycji mieszkaniowych, zwracając uwagę na dużą, ponadprzeciętną średnią powierzchni mieszkań – dla Droszyńskiego 8-11 będzie to 86 metrów kw., a dla Droszyńskiego 14 około 70 metrów, przy średniej w Trójmieście wynoszącej blisko 55. Podkreślił, że firma wsłuchuje się w głosy i w takim zakresie w jakim jest w stanie (i jest to rzeczywiście uzasadnione) stara się wyjść naprzeciw oczekiwaniom, np. na chwilę obecną nie jest w stanie zakazać właścicielom wynajmowania ich mieszkań, ale planowany duży metraż zdecydowanie ograniczać będzie zakupy w tym celu. Na koniec podziękował za tak liczne przybycie oficjelom, mieszkańcom i zainteresowanym, podkreślając, że cała firma wykonała ogromną pracę, a po drodze pojawiały się też cenne głosy i sugestie z zewnątrz, które były bardzo pomocne.
Po Sławomirze Gajewskim głos zabrał prezes spółki Torus Przemysław Ryś. Zaczął od tego, że firma personalnie, zarówno przez pryzmat właścicieli, jak również pracowników jest mocno związana z Przymorzem Małym. Zwrócił uwagę na to, że Torus stara się lokalizować inwestycje przy kręgosłupie miasta, jakim jest SKM-ka, co daje użytkownikom i okolicznym mieszkańcom, ale też miastu wiele korzyści. Przybliżył też wykonane przez firmę na samym początku badania, których celem było zdiagnozowanie potrzeb, określenie specyfiki otoczenia, także z punktu widzenia demografii, aby zaprojektować najbardziej pożądane dla tego miejsca funkcje. ‘Przymorze ma być miejscem, w którym wszędzie będzie blisko. Blisko do usług, blisko do edukacji, blisko do zieleni rekreacyjnej i nie tylko. Ma być też miejscem integracji wielopokoleniowej.’ – to m.in. wynikło z przeprowadzonej analizy. Podkreślił wagę tego, że mimo zainteresowania inwestorów zakupem tego gruntu, mimo wszystko Torus wszedł w dialog z mieszkańcami, radnymi i stara się wykreować najlepsze dla tego miejsca i społeczności rozwiązanie. Następnie przybliżył wypracowane już rozwiązania projektowe dla planowanej inwestycji na działce przy Osiedlu Idea, odnosząc się m.in. do funkcji, wysokości budynków czy wielkości mieszkań. Kontynuując przybliżył wszystkie inwestycje towarzyszące które firma zamierza zrealizować – zieleniec przy ul. Bora Komorowskiego z placem zabaw, zielenią wysoką (blisko 40 drzew) i niską oraz małą architekturą; inwestycje w obrębie Szkoły Podstawowej 46, tj. m.in. platformy niwelujące bariery dla osób z niepełnosprawnościami; zagospodarowanie placu na zewnątrz boiskami wielofunkcyjnym oraz dookolną bieżnią, torem do skoku w dal, zielenią i nowymi nasadzeniami – niezmiernie ważne jest to, że ma to być miejsce ogólnodostępne po godzinach pracy szkoły.
Kontynuując wypowiedź poruszył temat inwestycji na działce po fabryce Bałtyk. Opowiedział o założeniach całej inwestycji – budynku mieszkalno-usługowym i biurowo-usługowym, także o planowanej w nim funkcji kulturalnej, której nie ma w dzielnicy. Obiekt przystosowany pod eventy z widownią na 200 osób, razem z lokalami usługowymi w parterach budynków, zrewitalizowanym, zabytkowym budynkiem z dodatkowym funkcjami i otwartym dziedzińcem pozwolą stworzyć centralny punkt dzielnicy, miejsce spotkań i spędzania czasu. Symbolem będzie zachowany, górujący nad zabudową komin. Poruszona została również kwestia miejsc parkingowych, które są planowane w odpowiedniej liczbie w ramach inwestycji, a dodatkowo zabezpieczony jest na ten cel teren przy sąsiadującym biurowcu Format. Przemysław Ryś przybliżył również wyniki ankiety przeprowadzonej wśród okolicznych mieszkańców, które dały wiele cennych wskazówek projektowych. Opowiedział też o wzbogaceniu ul. Bora Komorowskiego w zieleń i nasadzenia (blisko 30 drzew) oraz dodatkowych inwestycjach na terenie wspomnianej szkoły, w charakterze inwestycji towarzyszących tej na terenie po Bałtyku. Mówił również o planowanych inwestycjach drogowych, m.in. w obrębie Droszyńkiego i Słowiańskiej (ta miałaby stać się ulicą jednokierunkową, choć nie jest to przesądzone). Wartość wszystkich inwestycji towarzyszących to blisko 11 mln złotych – ich realizacja jest możliwa tylko w ramach zainicjowanej procedury Lex deweloper.
Następnie głos zabrała Danuta Sadowska-Barankiewicz, dyrektorka wspomnianej szkoły podstawowej podkreślając duże potrzeby placówki i ogromne znaczenie planowanych przez Torusa inwestycji, które będą służyły rozwojowi tak dzieci – uczniów, jak i całej społeczności lokalnej. Poprosiła o wsparcie i potraktowanie tej ważnej inicjatywy, jako ogromnej szansy dla dzielnicy.
W kolejnej części spotkania oddano głos zgromadzonym na sali. Można było odnieść się do zaprezentowanych założeń i zadawać pytania, zarówno inwestorowi, jak również przedstawicielom strony miejskiej. Podczas dyskusji padło wiele pozytywnych opinii dot. inwestycji, padło też wiele dodatkowych pytań, na które odpowiadali zarówno przedstawiciele Torusa, jak również prof. Piotr Lorens.
Pytano m.in. o:
Czy jeżeli Rada Miasta Gdańska odrzuci ten projekt i nie zgodzi na realizację inwestycji w takim kształcie w ramach procedury lex deweloper, to inwestor stanie przed dylematem: albo realizować akademik i apartamenty zgodnie z posiadanym pozwoleniem na budowę albo sprzedać działkę innemu podmiotowi, a co za tym idzie przedstawione inwestycje towarzyszące mogą nigdy nie powstać?
Tak, tak właśnie może się zdarzyć, dlatego, jeśli taka formuła inwestycji jest dla mieszkańców atrakcyjna, warto o nią zabiegać, poprzez chociażby rozmowy z radnymi.
Czy jest jakiś plan w odpowiedzi na zwiększenie natężenia ruchu w okolicy i dojazdów chociażby od strony Oliwy. Czy są jakieś statystyki, które pokazują skalę zjawiska?
Każda inwestycja wymaga przeprowadzenia tzw. badań ruchu. Zarząd Dróg i Zieleni pilnuje, aby taka inwestycja nie wpłynęła negatywnie na warunki ruchu w szerszym kontekście. Badania ruchu są też obligatoryjną kwestią przy umowie ‘16’, która będzie realizowana. Warto zaznaczyć, że Torus od lat stawia na rozwój infrastruktury transportu publicznego i rowerowego – wybudował już tunel łączący peron SKM na stacji Przymorze-Uniwersytet, w planach jest także budowa kładki łączącej teren Formatu z peronem SKM Gdańsk Oliwa. Ponadto, tereny planowanych inwestycji nie mają charakteru greenfield, co też oznacza, że one same z siebie generowały już ruch, który teraz zostanie po prostu zmieniony. W ramach procedury lex deweloper ma powstać ok. 145 mieszkań, co jest liczbą znacznie mniejszą niż pierwotnie planowanych ok. 450 lokali, co samo z siebie wygeneruje mniejszy ruch, niż ten, który zakładały poprzednie plany zgodne z MPZP.
Planowana jest budowa dużych mieszkań, dla rodzin. Ale co, jeśli pojawi się duży nabywca, który zechce kupić większą pulę mieszkań i podzielić ja na mikro kawalerki na wynajem?
Torus chce zaproponować zupełnie nowe podejście w kwestii kreowania społeczności nabywców i możliwymi środkami będzie stymulował charakter tego miejsca. Projektowane są duże mieszkania, o ponadprzeciętnej liczbie pokoi powierzchni – projekt nie zakłada możliwości wydzielenia z tego mniejszych kawalerek.
Dlaczego inwestycja jest realizowana w oparciu o procedurę Lex deweloper, a nie w oparciu o zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego?
Aktualnie funkcjonuje nowa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – zmiana miejscowego planu w tej chwili, gdyby teraz do tego przystąpić, oznacza, że najpierw trzeba zrobić plan ogólny, a dopiero potem, na tej podstawie można przystąpić do miejscowych działań. W tej chwili kolejka opracowań planistycznych jest na tyle długa, że wybór tej drogi administracyjnej (zmiany planu miejscowego) oznaczałby procedowanie tego tematu przez ok. 10 lat. Procedura Lex deweloper, mimo, że również czasochłonna i złożona, tworzy zdecydowanie bardziej realną perspektywę realizacji inwestycji zgodnie z oczekiwaniami mieszkańców.
Czy planowana jest dyskusja i jakiś pisemny dokument odnoszący się do wpływu inwestycji na środowisko?
Wydział Urbanistyki i Architektury wydając pozwolenie na budowę podejmuje również decyzję dot. tego, czy tak zwana decyzja środowiskowa jest potrzebna w danym przypadku czy też nie. Zależy to od skali inwestycji, a przypadku tych przy ul. Droszyńskiego decyzja środowiskowa raczej nie będzie potrzebna.
Wzdłuż ulicy Bora Komorowskiego mają powstać drogi rowerowe będące elementem projektu STeR, co wyklucza zaproponowane inwestycje w zieleń – przewidziane są pasy rowerowe po obu stronach i to się nie zmieści. Czy to jest więc ostateczna wizja i czy było to konsultowane?
Planowane inwestycje w zieleń były uzgadniane z Zarządem Dróg i Zieleni oraz z Biurem Rozwoju Gdańska, czyli z jednostkami, które są również odpowiedzialne za STeR (system tras rowerowych w mieście). Organy brały więc to pod uwagę.
W ciągu ostatnich kilku lat powstało wiele budynków mieszkalnych (m.in. osiedle Idea) – czy inni inwestorzy również mieli tyle warunków do spełnienia – jak w tym przypadku, dot. szkoły, placów czy zieleni?
W tamtych przypadkach inwestycje były realizowane w oparciu tylko o pozwolenia na budowę i zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Gdyby w tym przypadku plan mówił, że może tu powstać funkcja mieszkaniowa, żadna z inwestycji towarzyszących – w szkołę, plac przy Bora Komorowskiego czy zieleń – by nie powstała, poza inwestycjami drogowymi, które wynikają z innej ustawy, o drogach publicznych.
Po wykonaniu wszystkich inwestycji towarzyszących – w zieleń, plac i przy szkole – kto będzie dbał o te tereny? Czy przejdzie to we władanie miasta, które będzie to utrzymywać dalej w dobrej kondycji?
Inwestycje były konsultowane ze służbami miejskimi, chociażby z Gdańskim Zarządem Dróg i Zieleni, także ze względu na to, że to właśnie miasto przejmie opiekę nad nimi i będzie odpowiedzialne za zarządzanie tymi terenami później, już po oddaniu do użytku.
Budynki przy ulicy Droszyńskiego 14 będą leżały niedaleko torów. Nie będzie żadnej zasłony, bo bliżej torów jest niska zabudowa. Czy planowana jest budowa ekranów, które trochę wytłumią hałas pobliskiej kolejki?
Kwestie akustyki są analizowane. Wprawdzie inwestor nie jest władny, aby budować ekrany akustyczne, bo tereny bliżej torów nie należą do niego tylko do kolei, ale zadba o komfort mieszkańców m.in. poprzez odpowiedni dobór okien z wysoką klasą dźwiękochłonności. Ponadto pomiędzy ul. Droszyńskiego a torami kolejowymi jest jeszcze pas terenu, który przeznaczony jest pod usługi. W tej chwili to są niskie zabudowania, raczej przemysłowe, magazynowe, garaże itp., natomiast należy się spodziewać, że w bliższej lub dalszej przyszłości mogą się tam pojawić jakieś inne obiekty, może nawet biurowe, które stworzą dodatkową barierę akustyczną.
Kiedy będzie znana ostateczna wysokość budynków, liczba kondygnacji – czy będzie to przed zaakceptowaniem projektu przez Radę Miasta?
Tak, ponieważ uchwała Rady Miasta, jeśli zapadnie pozytywna opinia, jest tak naprawdę tożsama z tym, co powinno być przedmiotem pozwolenia na budowę – nie można później procedować inwestycji z innymi założeniami.
Dane statystyczne wskazują, że samochodów przybywa i na jedno gospodarstwo domowe często przypada już więcej niż jeden samochód. Jaki inwestor ma na to pomysł?
Odpowiedzią na to jest właśnie ta inwestycja. Pierwotnie przy Droszyńskiego 14 miało powstać ok. 450 lokali przy 89 miejscach postojowych, a zgodnie z obecnymi planami będzie to 145 mieszkań i 165 miejsc postojowych w dwupoziomowym garażu podziemnym. Ponadto do wykorzystania jest zaplecze inwestycji Format, gdzie są zasoby niewykorzystanych miejsc postojowych.
Ulica Bora Komorowskiego generuje ogromny hałas i pewnie będzie go jeszcze więcej. Czy przy okazji planowania inwestycji w tereny zielone można było przewidzieć jakieś elementy wyciszające? Albo jakoś uspokoić ruch na Bora Komorowskiego, bo w tej chwili trudno jest wyjechać ze skrzyżowania Bora Komorowskiego/Beniowskiego, czyli w miejscu, gdzie jest planowany zieleniec – tam tworzą się duże korki szczególnie w godzinach szczytu.
Gdański Zarząd Dróg i Zieleni wie o tym problemie i przygląda się temu miejscu, bo to nie jest odpowiedzialność inwestora. Jeśli chodzi o dobór zieleni i projekt, to nie jest on przypadkowy i uwzględnia kwestie akustyki.
Jaką cenę za metr kwadratowy przewiduje inwestor w tych inwestycjach?
Rynek nieruchomości jest bardzo dynamiczny, zwłaszcza w ostatnich latach. Nie wiemy też jak sytuacja będzie się kształtowała w kolejnych latach, kiedy budynki będą powstawać i oferta wejdzie do sprzedaży. Oczywiście inwestycja musi wygenerować zysk, taka jest rola każdego przedsiębiorstwa, ale to prawa rynku, popytu i podaży, będą w największym stopniu determinować poziom cen. Dzisiaj nie da się ich określić, zwłaszcza, że należy dokładnie zweryfikować jakie będą koszty budowy.
Gdzie zrodził się pomysł, aby ulica Słowiańska była ulicą jednokierunkową? Czy jest to ostateczna decyzja?
W tej kwestii inwestor odpowiada propozycjami na kolejne żądania czy uwagi od odpowiednich organów w ramach konsultacji i jest to w jego ocenie pewien kompromis przy założeniu dodatkowej zieleni i uspokojenia ruchu. Ostateczne decyzje w tym względzie jednak jeszcze nie zapadły, jeśli mieszkańcy nie będą chcieli tej zmiany, to zapewne Słowiańska pozostanie ulicą dwukierunkową – temat ten trafi na komisję ruchu przy Gdańskim Zarządzie Dróg i Zieleni, warto właśnie tam zgłaszać swoje uwagi.
Ostatnio mówi się o konieczności budowy schronów w ramach nowych inwestycji. Jak ta kwestia wygląda w tym przypadku?
Inwestor zobligowany jest to spełnienia wszelkich wymogów formalno-prawnych, natomiast na ten moment nie ma żadnych konkretnych wytycznych w tym względzie.
Czy wjazd do parkingu podziemnego budynku na terenie po fabryce Bałtyk będzie od strony ul. Słowiańskiej?
Tak, wjazd będzie do strony ulicy Słowiańskiej.
Czy w ramach tych dwóch inwestycji przewidywana jest powierzchnia biologicznie czynna?
Tak. Pomimo tego, że spełnione są wymogi w tym zakresie w obrębie samych terenów działek, to na dachach jest planowana powierzchnia biologicznie czynna, podobnie jak w przypadku biurowca Format. To jest to rozwiązanie, które się sprawdza.
Czy inwestycje będą wspierać integrację międzypokoleniową?
Łączyć, a nie dzielić – takie jest główne założenie inwestora, który ma też kilka pomysłów i ten temat uwzględnia w swoich planach. Planowana przestrzeń multifunkcyjna, otwarty dziedziniec, niwelowanie barier architektonicznych – to też są tego przykłady. Jednocześnie jest otwartość na wszelkie sugestie i podpowiedzi.
Jaka jest gwarancja tego, że zobowiązania inwestora – na przykład, że będzie teatr, przestrzenie dla dzieci, integracja – będą miały trwały charakter?
W przypadku budynku biurowo-usługowego przy Droszyńskiego ma on być docelową siedzibą firmy Torus i Gdańskiego Wydawnictwa Oświatowego – inwestor wierzy w to miejsce i zamierza trwale się z nim związać, a więc też dbać o trwałość charakteru proponowanych rozwiązań. Na zakończenie spotkania jako ostatni głos zabrał radny miejski Marcin Mickun, który od wielu miesięcy przyglądał się planom inwestycji na tym terenie. Powiedział, że chciałby oficjalnie i symbolicznie zakończyć protest, bo to, co przedstawił inwestor w swoich nowych zamierzeniach w ramach lex deweloper jest tym, czego oczekują mieszkańcy, a inwestycje w takim kształcie jego zdaniem wniosą duży wkład w rozwój dzielnicy.
