Od terenów usługowych do nowej wizji dzielnicy
Początek historii Mozaiki sięga 2019 roku, kiedy Torus kupił działkę w sąsiedztwie powstającego wówczas osiedla mieszkaniowego – dawniej był to teren Międzynarodowych Targów Gdańskich. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszar ten przeznaczony był pod funkcje usługowe. Mogły tam więc powstać np. biura, galeria handlowa lub zabudowa związana z najmem krótkoterminowym. Krótko potem nastał covid, więc z realizacją inwestycji się nie spieszono.
Kilka lat później, w 2022 roku zamierzenie „urosło”, bowiem Torus nabył również sąsiedni teren po Zakładach Przemysłu Cukierniczego Bałtyk, które przenosiły swoją działalność produkcyjną do innego miasta. Była to przestrzeń o zupełnie innym charakterze – poprzemysłowa, z własną historią, zachowanymi substandardowymi elementami dawnego układu oraz jednym z symboli tego miejsca, jakim jest zabytkowy budynek dawnej administracji fabryki wyrobów czekoladowych.
Formalne możliwości zagospodarowania obu działek były określone. Naturalnym kierunkiem było więc przygotowanie zabudowy usługowej i pierwotnie w takim kierunku podążano. W przypadku pierwszego z terenów zaczęto podążać w kierunku wybudowania akademika oraz sensownej wielkości mieszkań na wynajem. Na drugiej działce (po fabryce) planowano bardziej złożony układ, jednak zanim zapadły decyzje, zarząd Grupy Torus zdecydował się zrobić krok, który znacząco wpłynął na dalszy przebieg prac: sprawdzić, jakiego miejsca potrzebuje lokalna społeczność.
Najpierw diagnoza, potem projektowanie
Jednym z fundamentów procesu stały się badania lokalne, które miały odpowiedzieć na pytania wykraczające poza standardową analizę rynku. Nie chodziło tylko o sprawdzenie popytu na określone funkcje, ale o zrozumienie codziennego życia dzielnicy: czego brakuje mieszkańcom, jakie usługi są potrzebne, jakie przestrzenie mogłyby poprawić jakość życia i jakie funkcje rzeczywiście pasowałyby do tego fragmentu Gdańska.
W badania zaangażowany został m.in. zespół Workplace z Urszulą Kuc i Dominiką Zielińską. Dominika na jakiś czas zamieszkała nawet w dzielnicy Przymorze Małe – prowadziła obserwacje i rozmawiała z jej mieszkańcami by móc lepiej zrozumieć lokalny kontekst.
– Żeby móc podejmować dobre, odpowiedzialne decyzje, trzeba rozumieć, gdzie się jest. Trzeba być trochę ciekawym tego miejsca, ludzi, którzy tu są, mieszkają dookoła. Także jego historii – co tutaj było, co jest i co mogłoby być. Dlatego, chcąc lepiej je poznać, zamieszkałam bardzo blisko przyszłej inwestycji na 3 miesiące. Chciałam czuć, że zrobiłam najlepiej to, co mogłam, by dostarczyć Torusowi wskazówek – wspomina Dominika Zielińska, Leadership Advisor & Process Innovator for Impactful Real Estate Products. – Krótka wizja lokalna nie pozwala odpowiedzieć na wiele istotnych pytań. Ja bym sobie w ogóle życzyła świata, w którym każdy deweloper – ktoś, kto ma odwagę podejmować decyzje wpływające na ludzi dookoła – nie na kilka lat, a na kilkadziesiąt – zawsze wcześniej zadał sobie ten trud poznania, poczucia, dotknięcia każdej z lokalizacji – dodaje.
Analiza nie ograniczała się do prostych ankiet i krótkiego raportu – obejmowała poznanie sposobu funkcjonowania dzielnicy i jej wyzwań, próbę zrozumienia istniejącej tkanki społecznej i funkcjonującej społeczności. Jak później podkreślali architekci pracujący nad projektem, tak szczegółowa diagnoza na początku procesu inwestycyjnego jest rzadkością. Dzięki niej projektowanie nie zaczynało się od listy funkcji wynikających wyłącznie z planu miejscowego, ale od realnych, zdiagnozowanych potrzeb miejsca i ludzi.
– Pierwsze przymiarki do projektowanie zaczęliśmy wcześniej, ale właściwie po analizie przeprowadzonej przez Workplace wyklarował się kierunek. Torus zainwestował w solidne badanie, które określiły pożądane w tym miejscu funkcje i od tego momentu zaczęliśmy intensywnie działać. Warto to podkreślać, bo to rzadkie podejście u deweloperów. To nam – architektom bardzo pomogło – życzyłbym sobie nawet, żeby to był standard na rynku – powiedział Bartłomiej Mroczkowski, Architekt, APA Wojciechowski Architekci.
To właśnie wtedy zaczęła krystalizować się idea Mozaiki jako inwestycji wielofunkcyjnej: miejsca, które nie będzie jedynie zespołem budynków, ale fragmentem miejskiej tkanki.
– Badania rzeczywiście były mocnym impulsem. Wiedzieliśmy już jakie proporcje, jakie funkcje i usługi mają się na tych działkach znaleźć. Dominika Zielińska wraz z zespołem, prowadząca badania całej okolicy zrobiła super robotę. Zazwyczaj w wytycznych od inwestora nie ma tylu konkretów, a tutaj mieliśmy jasne wytyczne, do których mogliśmy dołożyć swoją cegiełkę – powiedziała Anna Essler-Lango, Architekt-Partner, Członek Zarządu, APA Wojciechowski Architekci.
Moment zwrotny: konflikt, który doprowadził do dialogu
Torus dążył więc do zagospodarowania terenu obu działek zgodnie z miejscowym planem, kierując się wnioskami przeprowadzonej analizy. Na pierwszej z działek zaplanowano budynki tzw. zamieszkania zbiorowego i uzyskano już nawet pozwolenie na budowę.
W 2024 roku pojawiły się jednak protesty mieszkańców dotyczące planowanych funkcji. Lokalna społeczność nie chciała w swoim sąsiedztwie mieszkań na wynajem oraz akademika, bez względu na zgodność zamierzeń z uwarunkowaniami prawnymi. To był moment przełomowy. W wielu procesach inwestycyjnych podobna sytuacja prowadzi do zamknięcia stron we własnych stanowiskach. W przypadku Mozaiki stała się impulsem do ponownego przeanalizowania założeń. Torus zdecydował się na dalszy dialog z mieszkańcami. Firma przedstawiła swoje argumenty, ale jednocześnie wysłuchała obaw lokalnej społeczności.
– Widząc obawy mieszkańców, a jednocześnie będąc inwestorem zaangażowanym w inne projekty w tej dzielnicy, podjęliśmy dialog z udziałem przedstawicieli różnych interesariuszy. Zależało nam na lepszym poznaniu oczekiwań stron oraz podjęciu próby wypracowania rozwiązania satysfakcjonującego zarówno lokalną społeczność, jak i nas, jako inwestora – mówił wtedy Sławomir Gajewski, obecnie Przewodniczący Rady Nadzorczej Grupy Torus.
– Pamiętam doskonale te emocje. Mieszkańcy nie chcieli w swoim sąsiedztwie więcej mieszkań na wynajem, nie chcieli akademika, bo bali się – poniekąd pewnie słusznie – problemów z miejscami parkingowymi i ten głos został wysłuchany – mówi Marcin Mickun, Radny Miasta Gdańska, ówczesny Radny Dzielnicy Przymorze Małe.
Efektem nie było jedynie złagodzenie pierwotnej koncepcji, lecz fundamentalna zmiana kierunku. Zamiast wcześniejszych funkcji związanych z najmem przygotowana została koncepcja zabudowy mieszkaniowo-usługowej, odpowiadającej oczekiwaniom mieszkańców. Droga do tego rozwiązania wymagała jednak wykorzystania procedury Lex deweloper, którą zaproponował wtedy zarządowi Torusa Marcin Mickun – była to jedyna sensowna droga do zmiany funkcji wynikającej z miejscowego planu, choć niełatwa, wymagająca i czasochłonna.
– Widzimy sens w zmianie funkcji w tym miejscu, co spełniłoby również oczekiwania okolicznych mieszkańców. Proponujemy zagospodarowanie tego terenu w oparciu o Lex deweloper, z nową, mieszkaniową funkcją. Po naszej stronie jest wola zmiany kierunku, po stronie mieszkańców jest otwartość na takie mieszkaniowe rozwiązanie, więc próbujemy – mówił Sławomir Gajewski.
Lex deweloper jako narzędzie zmiany – i inwestycji publicznych
W tym przypadku procedura (wynikająca z ULIM, czyli ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących i osadzona w lokalnym prawie) nie była jedynie formalnym sposobem przeprowadzenia inwestycji. Stała się narzędziem umożliwiającym wypracowanie rozwiązania obejmującego również potrzeby publiczne.
Zanim formalnie rozpoczęto procedurę ULIM przeprowadzono dodatkowe konsultacje społeczne koordynowane przez Biuro Architekta Miasta. Proces ten obejmował spotkania z mieszkańcami, ankiety, zbieranie uwag i prezentację rozwiązań projektowych. W dialogu uczestniczyli mieszkańcy, przedstawiciele miasta, projektanci oraz Grupy Torus jako inwestora. Łącznie w procesie udział wzięło ponad 80 osób, a mieszkańcy mogli wypowiedzieć się zarówno o samej zabudowie, jak i inwestycjach towarzyszących.
Raport z procesu (https://download.cloudgdansk.pl/gdansk-pl/d/202504250922/gds-przymorze-male.pdf) wskazuje, że mieszkańcy pozytywnie oceniali m.in. sposób wpisania architektury w istniejącą tkankę, zachowanie charakteru miejsca, poprawę przestrzeni zielonych oraz zagospodarowanie terenów wokół szkoły. Najważniejszą zmianą nie była jednak pojedyncza korekta projektu. Była nią zmiana sposobu myślenia: mieszkańcy przestali być wyłącznie odbiorcami gotowej inwestycji, a stali się uczestnikami procesu jej kształtowania.
– Praktycznie wszystkie postulaty (te w zasięgu możliwości) zostały spełnione, a tak wcale nie musiało być – Torus dysponował przecież prawomocnym pozwoleniem na budowę. Warto to cały czas podkreślać, bo to nasz wspólny sukces – mieszkańców Przymorza Małego, Radnych Dzielnicy, Miasta, a także firmy Torus. Życzyłbym sobie, aby przykładów takiej partnerskiej współpracy z deweloperem było w naszym mieście więcej. W tym przypadku otwartość na dialog pozwoliła wypracować kompromisowe rozwiązania, a dzięki obranej ścieżce administracyjnej dodatkowo zyska na tym dzielnica – mówił Marcin Mickun.
Skorzystanie z Lex deweloper pozwoliło na częściową zmianę funkcji inwestycji – zamiast akademika oraz mieszkań na wynajem Torus mógł stworzyć zabudowę typowo mieszkaniową. Elementem projektu stały się też obligatoryjnie inwestycje towarzyszące, których szczegółowy zakres i charakter wypracowano z miastem i mieszkańcami dzielnicy:
- stworzenie nowego ogólnodostępnego zieleńca przy ul. Bora-Komorowskiego,
- nowe nasadzenia w przestrzeni ulicznej – wzdłuż ul. Bora-Komorowskiego
- nowe zagospodarowanie terenu wokół budynku Szkoły Podstawowej nr 46, w tym nowe przestrzenie sportowe, rekreacyjne i edukacyjne oraz zwiększenie dostępności placówki dla osób ze szczególnymi potrzebami.
To istotny element całej historii, ponieważ pokazuje, że inwestycja mieszkaniowa może być jednocześnie impulsem do poprawy jakości przestrzeni publicznej w dzielnicy.
– To dla mnie bardzo ciekawe doświadczenie pracować przy inwestycjach publicznych. Wymyślamy, uzgadniamy, konsultujemy z urzędnikami i projektujemy rozwiązania, z których będą korzystać wszyscy. To nasz realny wkład w rozwój dzielnicy. Stworzymy atrakcyjne przestrzenie i infrastrukturę szkolną, które przez następne dekady będą służyć lokalnej społeczności – powiedział Tomasz Borowski, kierownik projektu w spółce Torus, odpowiedzialny za realizację celów publicznych.
Po kilku latach prac i zwrotach akcji ukształtował się więc ostateczny charakter zabudowy. W ramach Mozaiki (łącznie na dwóch działkach) zaplanowano 4 budynki mieszkalne z usługami w parterach oraz budynek biurowy w przestrzenią koncertowo-teatralną. Ponadto zrewitalizowany zostanie zabytkowy budynek i przystosowany do nowych funkcji oraz wykonane zostaną inwestycje towarzyszące, publiczne.
Mozaika jako fragment miasta, nie zamknięte osiedle
Jednym z największych wyzwań projektowych było połączenie różnych funkcji w jednym miejscu. Architekci z APA Wojciechowski podkreślają, że projektowanie Mozaiki oznaczało w praktyce tworzenie niewielkiego fragmentu miasta: przestrzeni, gdzie mieszkania, usługi, kultura i historia miejsca mają działać razem. Szczególne znaczenie ma teren dawnej fabryki Bałtyk. Nie chodzi o stworzenie kolejnej nowej dzielnicy bez pamięci o przeszłości, ale o wykorzystanie istniejącego dziedzictwa. Ambicją Grupy Torus jest stworzenie nowego centrum Przymorza Małego – miejsca życia, spotkań sąsiadów, integracji i rozwoju, z charakterystycznym punktem (azymutem), jakim jest ceglany komin „wyrastający” ponad zabudowę.
Zadaniem projektantów było znalezienie równowagi: zachować charakter miejsca, ale jednocześnie stworzyć nową jakość. Mozaika ma działać nie tylko w godzinach pracy usług czy biur. Obecność mieszkańców, gastronomii, przestrzeni społecznych i kulturalnych ma sprawić, że miejsce będzie aktywne przez cały dzień.
Mieszkanie jako przestrzeń codzienności
Drugim ważnym wymiarem projektu jest sposób myślenia o mieszkaniach. Torus, dotychczas kojarzony przede wszystkim z realizacjami biurowymi, przy Mozaice mierzy się z inną perspektywą – codziennym doświadczeniem użytkownika. Projektowane mieszkania mają odpowiadać przede wszystkim na potrzeby rodzin i osób szukających większej przestrzeni. Badania oraz rozmowy z mieszkańcami wskazywały na deficyt większych mieszkań w tej części miasta, co dało zarządowi Torusa do myślenia. Postanowiono pójść nieco pod prąd względem średnich rynkowych i postawiono na duże metraże oraz jakość użytkowania: funkcjonalne układy, światło dzienne, wygodne przestrzenie wspólne, rozwiązania ułatwiające codzienne życie i odpowiadające na współczesne wyzwania.
– Stykałam się w swoim życiu zawodowym z wieloma inwestorami i projektami mieszkaniowymi, więc jestem świadoma, gdzie najczęściej występują bolączki. Zawsze jak wchodzę do jakiegoś mieszkania to sobie myślę – to można by inaczej zaprojektować, to lepiej zrobić, tamto przesunąć czy poprawić. Tutaj staramy się tego uniknąć. Razem z zespołem APA Wojciechowski zderzamy więc spojrzenia, dzielimy się doświadczeniami i dochodzimy wspólnie do ciekawych rozwiązań – mówi Wioletta Sierkiewicz, Dyrektor Działu Projektowego w Grupie Torus. – W mojej głowie miałam nieustannie pewną myśl, którą rozsiewałam po firmie – ona zamyka się w haśle ‘dobry produkt’. Tylko co to właściwie znaczy w odniesieniu do mieszkania? Dla mnie to zestaw cech, takich m.in. jak: funkcjonalne i o odpowiedniej wysokości, a także przewietrzalne, czyli z oknami po przeciwnych stronach budynku, które mają odpowiednią wielkość i wpuszczają do wnętrz dużo światła dziennego – dodaje.
Odzwierciedleniem takiego podejście jest np. to, że wszystkie okna w lokalach mieszkalnych wyposażone będą w rolety, a balkony będą miały zadaszenie w postaci markiz. Ważnym elementem tej mozaikowej układanki jest również technologiczna jakość, sprawność i praktyczność.
– Mozaika jest dla nas naturalnym rozwinięciem doświadczeń zdobywanych przez lata przy realizacji nowoczesnych biurowców, co pozwoliło nam zbudować cenne, technologiczne know-how. Mówimy o systemach bezpieczeństwa, automatyce, wydajności energetycznej, elektromobilności czy systemach retencyjnych. Dla mieszkańca będzie to oznaczać po prostu większy komfort codziennego życia, ale też wyższy poziom bezpieczeństwa i przewidywalności działania – tak budynku, jak i samego mieszkania – mówi Tomasz Wesołowski, kierownik projektu w zakresie HVAC i instalacji sanitarnych w Grupie Torus.
Projektanci zwracają uwagę także na kwestie często niewidoczne na wizualizacjach – takie jak komfort akustyczny, odpowiednia izolacja czy rozwiązania zwiększające dostępność budynków (łatwość poruszania się) dla różnych grup społecznych. To podejście zakłada, że prawdziwy komfort mieszkania nie zaczyna się od dekoracji, ale od tego, jak przestrzeń działa każdego dnia, że nie napotykamy na bariery, a sąsiedztwo jest wartością, a nie uciążliwością.
Mozaika wyłamuje się ze schematów także ze względu na zaprojektowaną wielkość mieszkań. Średnia ich powierzchnia będzie znacznie większa niż na rynku, co w szczególności powinno przyciągnąć rodziny z dziećmi, poszukujące większej przestrzeni życiowej.
– Dużo czasu poświęcamy na zaprojektowanie drogi różnych użytkowników – od wejścia do budynku aż do przekroczenie progu mieszkania. Ja zawsze zastanawiam się czego doświadczy np. rodzic z małym dzieckiem w wózku, osoba starsza albo poruszająca się na wózku. Dlatego, oprócz dużych metraży mieszkań dużą wagę przykładamy m.in. do niwelowania barier architektonicznych, np. postawiliśmy na większe lobby i szersze drzwi wejściowe do budynków – dodaje Wioletta Sierkiewicz.
Istotnym elementem inwestycji będą też zielone, użytkowe dachy. Oprócz funkcji retencyjnej będą one stanowiły przestrzeń rekreacyjno-wypoczynkową – dzięki aranżacji i wyposażeniu w siedziska czy stoły będzie tam miejsce na kino, relaks czy integrację.
Kultura, sztuka i pamięć miejsca
Ważnym i integralnym elementem Mozaiki jest również komponent kulturalny poprzez projektowaną w biurowcu, niezależnie funkcjonującą salę koncertowo-teatralną z widownią na ok. 200 osób, a także sztuka sama w sobie. Fabryka Kultury, bo tak będzie się nazywać to miejsce, to nie tylko usługa towarzysząca, to coś znacznie więcej. Takiego obiektu nie ma w tej części miasta, dzięki czemu dostęp do szeroko pojętej kultury stanie bardziej dostępny. Korzystać z tego będą przede wszystkim okoliczni mieszkańcy, ale naszą ambicją jest, aby miejsce to stało się ważnym punktem na kulturalnej mapie Gdańska, a może i całego Trójmiasta. Ma to być przestrzeń, która będzie funkcjonować także za dnia. Poprzez różnorodną ofertę ma być płaszczyzną wielopokoleniowej aktywności i integracji.
Zalążkiem „wejścia w świat kultury” było rozpoczęcie przez Grupę Torus współpracy z Akademią Sztuk Pięknych w Gdańsku. W miejscu planowanej inwestycji zorganizowany został m.in. konkurs i plenerowa wystawa prac młodych artystów – ich dzieła zawisły na ogrodzeniu okalającym jedną z działek.
– Od początku idei tworzenia tego miejsca byliśmy nastawieni na współtworzenie. Badania, dialog społeczny, konsultacje, ankiety. Wyciągnęliśmy z tego konkretne wnioski, które doprowadziły nas do Fabryki Kultury – miejsca, którego w dzielnicy brakuje. Włączenie artystów z ASP daje nam kolejny kontekst i dużą wartość. We współpracy z uczelnią chcemy edukować i uwrażliwiać ludzi, sprawić, że sztuka będzie towarzyszyć ludziom w codziennym życiu – mówi Monika Brzozowska, Creative Development Director w Grupie Torus.
Dla nas znalezienie się w tym gronie jest zaszczytem oraz kolejnym krokiem na drodze rozwijania relacji ze środowiskami twórczymi. W ostatnich latach zainicjowaliśmy współpracę z Akademią Sztuk Pięknych w Gdańsku, wspólnie organizując konkurs dla studentów, wernisaże i finisaże oraz tworząc przestrzeń, w której młodzi artyści i absolwenci mogą pracować i się rozwijać. Jesteśmy też mecenasem/sponsorem poruszającego spektaklu poetycko-muzycznego „Baczyński”.
Zabytkowy budynek stojący na pofabrycznej działce (dawniej pełniący funkcję administracyjną) ma także stać się przestrzenią, która pozwoli zachować aktywność artystyczną i społeczną na terenie inwestycji i to już na wczesnym jej etapie. Podczas gali Dyplomy Fest 2026, organizowanej przez Akademię Sztuk Pięknych w Gdańsku, Grupa Torus wręczyła trzem młodym artystkom wyjątkowy „czek” – nie na określoną kwotę, lecz na coś znacznie cenniejszego dla początkujących twórców: przestrzeń do stworzenia własnych pracowni właśnie w tym budynku. Absolwentki zostały wytypowane na podstawie prac dyplomowych i zaproszone do współpracy, a jedno wybrane dzieło stworzone w tym miejscu wzbogaci w przyszłości kolekcję firmy. Grupa Torus udostępniła przestrzeń nieodpłatnie na rok, pokrywając również wszystkie koszty związane z funkcjonowaniem, ale planowane jest przeznaczenie budynku pod cele twórcze na dłuższy czas. W planach Grupy Torus jest dalsze zacieśnianie współpracy ze środowiskiem artystycznym, a sztuka zostanie też wkomponowana we wnętrza Mozaiki.
– W zwykłym interesie biznesowym dewelopera nieruchomościowego jest więc to, by tworzyć piękne projekty, nie tylko architektonicznie, ale również aranżacyjnie i funkcjonalnie. Mamy ambicje dawać naszym klientom nie same gołe ściany, ale możliwość otaczania się pięknem pod różnymi postaciami – dodaje Przemysław Ryś.
Jest to więc kolejny przykład odejścia od myślenia o inwestycji wyłącznie jako o budowie nowych obiektów. Chodzi o stworzenie miejsca z własną tożsamością, które będzie otwarte na ludzi w różnym wieku.
Inwestycja, która dojrzewała razem z miejscem
Mozaika jest przykładem procesu, w którym projekt ewoluował i zmieniał się razem ze zrozumieniem miejsca i jego otoczenia. Nie powstała jako gotowy scenariusz przygotowany na początku drogi. Jej obecny kształt jest wynikiem kolejnych decyzji, rozmów, kompromisów, a czasem nieustępliwości.
– Chcemy tworzyć miejsca, a nie tylko stawiać kolejne budynki i dostarczać powierzchnię. Dotyczy to biur, livingu i wszystkich innych projektów, które z dużą starannością przygotowujemy. Mozaika jest dla nas szczególna pod wieloma względami – po pierwsze po wielu latach wracamy do budownictwa mieszkaniowego, w dodatku z unikalną ofertą i w odsłonie mixed-use. Po drugie elementem założenia jest kameralny biurowiec, w którym znajdzie się siedziba naszej grupy kapitałowej – podsumowuje Przemysław Ryś.
Mozaika odzwierciedla podejście Grupy Torus jako inwestora do tworzenia miejskiej zabudowy. Działka i architektura są oczywiście istotne, ale nie najważniejsze – nie one determinują charakter i funkcje inwestycji, ale właśnie człowiek, który z danej przestrzeni w przyszłości będzie korzystać. Podążanie taką drogą nie jest łatwe i wymaga wysiłku, bo trzeba też uwzględnić otoczenie i sąsiedztwo, ale koniec końców warto, a jeśli chce się tworzyć miejsca, a nie budynki, to nawet trzeba.
