Wyobraź sobie budynek, który przez lata pozostaje bezpieczny, energooszczędny i wolny od niespodziewanych usterek. To właśnie efekt regularnych przeglądów technicznych – niewidocznej na co dzień pracy, która pozwala uniknąć kosztownych problemów i zapewnia spokój zarówno właścicielom, jak i użytkownikom obiektu. Jeśli chodzi o przeglądy techniczne budynków, przepisy nakładają na właścicieli i zarządców obowiązek systematycznego kontrolowania stanu obiektów, aby zapewnić ich bezpieczeństwo, trwałość i zgodność z prawem. Regularne badania techniczne pozwalają ograniczać ryzyko awarii, planować koszty utrzymania i chronić wartość inwestycji. Coraz częściej pełnią także rolę w realizacji strategii ESG, ponieważ wspierają efektywność energetyczną, redukcję emisji i odpowiedzialne zarządzanie nieruchomościami.
Z tego artykułu dowiesz się:
- Przegląd roczny budynku: co obejmuje? Rodzaje badań technicznych
- Harmonogram badań dla różnych typów budynków
- Kto może przeprowadzać badania techniczne? Wymagania i odpowiedzialność
- Koszty i dokumentacja – czynniki wpływające na wydatki i obowiązki właściciela
- Przykładowy kalendarz przeglądów – planowanie kontroli dla różnych obiektów
- Konsekwencje zaniechania badań – ryzyka prawne, finansowe i wizerunkowe
- Przeglądy techniczne budynków: przepisy, obowiązki i odpowiedzialność właściciela
Przegląd roczny budynku: co obejmuje? Rodzaje badań technicznych
Zakres kontroli zależy od częstotliwości i rodzaju przeglądu, a każdy z nich ma inne znaczenie dla bezpieczeństwa i wartości nieruchomości. W odpowiedzi na pytanie: „co obejmuje przegląd roczny budynku?” należy uwzględnić między innymi ocenę stanu instalacji gazowych, przewodów kominowych oraz elementów konstrukcyjnych narażonych na działanie czynników atmosferycznych. Przede wszystkim instalacje systemów bezpieczeństwa pożarowego (hydranty, gaśnice, system sygnalizacji wykrywania p.poż).
Cyklicznie wykonuje się badania 5-letnie, które obejmują dokładniejszą weryfikację instalacji elektrycznych i piorunochronnych oraz ogólną ocenę przydatności budynku do dalszego użytkowania. Ważną rolę odgrywają również przeglądy specjalistyczne, takie jak kontrole instalacji przeciwpożarowych, wind, systemów BMS czy klimatyzacji. Różnice w zakresie i celu poszczególnych badań wynikają z ich wpływu na bieżące bezpieczeństwo użytkowników, efektywność techniczną obiektu oraz zgodność z przepisami prawa budowlanego.
Harmonogram badań dla różnych typów budynków
Systematyczne kontrole techniczne pozwalają utrzymać nieruchomość w dobrym stanie i zapobiegać poważnym awariom. Wymagania dotyczące częstotliwości badań różnią się w zależności od rodzaju obiektu – inaczej wygląda kalendarz w przypadku budynków mieszkalnych, inaczej w biurowcach czy obiektach użyteczności publicznej, gdzie intensywność użytkowania jest większa. Przegląd techniczny budynku: czym jest w takim ujęciu? To proces cykliczny, wymagający stałego nadzoru i planowania z wyprzedzeniem. Dzięki temu właściciel lub zarządca może nie tylko spełniać wymogi prawa, lecz także skutecznie zarządzać kosztami eksploatacyjnymi i minimalizować ryzyko.
- Raz w roku – przegląd instalacji gazowych, przewodów kominowych oraz elementów konstrukcyjnych narażonych na wpływ warunków atmosferycznych,
- Co 5 lat – badania pełne, obejmujące m.in. instalacje elektryczne, piorunochronne i ogólną ocenę przydatności budynku,
- Okresowe kontrole specjalistyczne – np. urządzeń przeciwpożarowych, wind, klimatyzacji czy systemów BMS, realizowane zgodnie z odrębnymi przepisami,
- Kontrole doraźne – przeprowadzane po ekstremalnych zjawiskach pogodowych, takich jak wichury, intensywne opady czy powodzie.
Kto może przeprowadzać badania techniczne? Wymagania i odpowiedzialność
Zakres kontroli technicznych wymaga udziału osób z odpowiednimi kwalifikacjami i doświadczeniem, ponieważ od jakości wykonanych badań zależy bezpieczeństwo użytkowników budynku. Jeśli chodzi o przeglądy techniczne budynków, przepisy dokładnie określają, że mogą je prowadzić wyłącznie osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności – konstrukcyjno-budowlanej, instalacyjnej czy elektrycznej.
Ważną rolę odgrywają również instalatorzy oraz rzeczoznawcy, szczególnie przy badaniach specjalistycznych. Certyfikacja i długoletnia praktyka są gwarancją rzetelnej oceny stanu technicznego, a także minimalizacji ryzyka błędów. Właściciele coraz częściej decydują się na współpracę z profesjonalnym partnerem FM, który nie tylko zapewnia zespół ekspertów, ale także koordynuje harmonogram badań i odpowiada za pełną dokumentację.
Koszty i dokumentacja – czynniki wpływające na wydatki i obowiązki właściciela
Wysokość nakładów związanych z kontrolami technicznymi zależy od kilku elementów, takich jak typ obiektu, jego wielkość, stan techniczny oraz zakres badań. Jeśli chodzi o przegląd roczny budynku, co obejmuje usługa? W przypadku podstawowych elementów konstrukcyjnych, instalacji gazowych i przewodów kominowych, koszty są zwykle niższe niż w przypadku badań pięcioletnich czy specjalistycznych. Niezależnie od rodzaju przeglądu właściciel ma obowiązek prowadzenia i archiwizacji dokumentacji, która stanowi dowód wykonania czynności kontrolnych i może być podstawą w postępowaniu administracyjnym lub ubezpieczeniowym. Coraz większe znaczenie zyskuje transparentne raportowanie, które umożliwia bieżącą kontrolę wydatków i ułatwia planowanie przyszłych nakładów.
Przykładowy kalendarz przeglądów – planowanie kontroli dla różnych obiektów
Efektywne zarządzanie nieruchomością wymaga przygotowania spójnego harmonogramu badań dostosowanego do rodzaju budynku i intensywności jego użytkowania. Przegląd roczny budynku obejmuje elementy konstrukcyjne oraz instalacje gazowe i kominowe, co ma szczególne znaczenie w obiektach mieszkalnych. W przypadku biurowców kluczowe są dodatkowo systemy elektryczne, klimatyzacja czy BMS, które wymagają cyklicznych kontroli specjalistycznych. Obiekty użyteczności publicznej muszą być kontrolowane z jeszcze większą regularnością, ze względu na bezpieczeństwo wielu użytkowników. Zintegrowany kalendarz ułatwia planowanie wydatków, pozwala unikać kar administracyjnych i zapewnia stałą gotowość obiektu do bezpiecznego użytkowania.
Konsekwencje zaniechania badań – ryzyka prawne, finansowe i wizerunkowe
Brak realizacji obowiązkowych kontroli technicznych niesie poważne skutki dla właściciela nieruchomości. Jeśli chodzi przegląd techniczny budynku, czym jest zaniechanie obowiązkowej kontroli? To ryzyko nałożenia kar finansowych oraz odpowiedzialności administracyjnej. W razie wypadków lub awarii pojawia się również odpowiedzialność cywilna, a w skrajnych przypadkach karna. Nieruchomość bez aktualnych badań traci na wartości, a dodatkowe trudności mogą wystąpić przy sprzedaży lub ubezpieczeniu. Niezadowolenie najemców oraz skargi związane z brakiem bezpieczeństwa czy komfortu dodatkowo obniżają atrakcyjność obiektu. Profesjonalny harmonogram oraz współpraca z partnerem FM minimalizują ryzyka i zapewniają zgodność z przepisami.
Dbasz o bezpieczeństwo i wartość swojej nieruchomości? Torus to deweloper z Gdańska, który od ponad dwóch dekad dostarcza na rynek inwestycje biurowe, usługowe, mieszkaniowe i hotelowe. Solidna struktura organizacyjna, zespół profesjonalistów i ekspertów branżowych, a także bogate know-how, pozwalają nam działać nie tylko jako inwestor, ale także jako generalny wykonawca, zarządca nieruchomości, firma zajmująca się kompleksową obsługą techniczną obiektów, przygotowująca projekty aranżacji wnętrz, a nawet projektująca budynki. Kompleksowe zarządzanie nieruchomościami pozwala nam przewidywać potrzeby budynku i minimalizować ryzyka związane z przeglądami technicznymi.
Przeglądy techniczne budynków: przepisy, obowiązki i odpowiedzialność właściciela
Systematyczne kontrole nie powinny być traktowane jedynie jako obowiązek ustawowy, lecz jako inwestycja w bezpieczeństwo użytkowników i trwałość nieruchomości. W tym opracowaniu omówiliśmy różne rodzaje badań, ich harmonogram oraz odpowiedzialność właściciela. Wskazaliśmy także, co obejmuje przegląd roczny budynku oraz jakie konsekwencje grożą za zaniedbania. Profesjonalne wsparcie Torus FM to gwarancja transparentności, kompleksowej obsługi i stworzenia indywidualnego kalendarza badań dostosowanego do każdego typu obiektu. Powierzenie koordynacji specjalistom pozwala uniknąć ryzyk i zapewnia pełną zgodność z prawem.
