25 września obchodzimy w Polsce Dzień Budowlańca. Choć to branżowe święto nie jest powszechnie znane, jak chociażby Barbórka, ma długą tradycję sięgającą czasów przedwojennych. To okazja do uhonorowania wszystkich pracowników branży budowlanej, nie tylko tych, którzy fizycznie wykonują ciężką pracę na budowach. Przy tej okazji postanowiliśmy porozmawiać z Marcinem Frozyną, naszym Dyrektorem ds. Inwestycji, który w Torusie odpowiada za obszar generalnego wykonawstwa.
Jakie zasoby, kompetencje, relacje są niezbędne, aby być efektywnym generalnym wykonawcą na polskim rynku?
Marcin Frozyna: Jest wiele składowych, które budują potencjał generalnego wykonawcy. To przede wszystkim dobra kadra, doświadczenie i szerokie kontakty na lokalnym rynku – wypracowane przez lata relacje ze sprawdzonymi podwykonawcami. Rynek się dynamicznie zmienia, więc duże znaczenie ma też innowacyjność, np. wykorzystywanie technologii BIM na wysokim poziomie, co pozwala optymalizować procesy. Renomę i wiarygodność na tym rynku buduje się latami. Naszym olbrzymim kapitałem jest ekosystem, który stworzyliśmy przez ponad dwie dekady działalności i realizacja z sukcesem wielu dużych, także spektakularnych inwestycji.
Co w takim razie wyróżnia zespół generalnego wykonawstwa w Torusie? Co w nim cenisz najbardziej?
MF:Nasz zespół jest różnorodny, każda z osób wnosi swój cenny wkład, każda ma inne kompetencje i to jest ogromna wartość. Są liderzy projektów, inżynierowie budowy, kierownicy, każdy ze swoją funkcją i aspiracjami. To sprawdzony w boju, kompetentny team, na którym zawsze mogę polegać. Wiele razy udowodniliśmy, że potrafimy mierzyć się z trudnymi tematami dowożąc jakość, zawsze na czas.
To, co niewątpliwie nas wyróżnia to ponad 20 lat budowania, przy czym istotną kwestią jest to, że my często zarządzamy później naszymi budynkami. Nie kończymy na etapie protokołu odbioru czy okresu gwarancyjnego. Obserwujemy, jak nasze budynki funkcjonują w rzeczywistości, jak się starzeją, jakie technologie czy urządzenia sprawdzają się lepiej, a jakie gorzej. Wyciągamy z tego wnioski, wprowadzamy korekty i szukamy jeszcze lepszych rozwiązań. Przez lata, z każdą nową budową rozwijaliśmy się i podnosiliśmy jakość, która wielokrotnie była potwierdzana w analizach przedsprzedażowych budynków. Paradoksalnie, ta duża świadomość i nastawienie na jakość bywa minusem w przetargach, w których prym wiedzie – wiadomo - cena.
Wywodzimy się z rynku biurowego, który jest skomplikowany i wymagający, jeśli chodzi o instalacje. W praktyce, na tym polu, przy oddawaniu powierzchni albo aranżacjach co kilka miesięcy jesteśmy weryfikowani przez różne zespoły klientów. Te cenne doświadczenia z rynku biurowego, dotykające m.in. takich obszarów jak energooszczędność czy akustyka, będziemy teraz wykorzystywać w budownictwie mieszkaniowym. Ponadto mamy też bardzo restrykcyjny i stały nadzór budowlany. Nasz inspektor jest w pełnym wymiarze zaangażowany i odbiera każdy etap prac. Dla nas jest to gwarancja jakości, dla podwykonawców czasami ciężki orzech do zgryzienia, bo egzekwujemy absolutnie wszystko.
Na tle lokalnego rynku wyróżniamy się też na pewno dużą ilością zleceń aranżacji od klientów zagranicznych. Praca z zespołami zarządzającymi projektem z zagranicy wymaga określonych kompetencji i umiejętności, nie tylko językowych. To nieco odmienna kultura zarządzania i współpracy, inne często narzędzia, różne perspektywy i standardy, które czasami otwierają nam głowę i dają do myślenia. Uważam, że to nasz cenny kapitał. Jesteśmy w wąskim gronie firm, które mają doświadczenia z inwestorami zagranicznymi, nie boimy się takich projektów.
Jak zarządza się równocześnie kilkoma dużymi projektami inwestycyjnymi? Czy macie własne metodyki albo narzędzia organizacyjne?
MF:Efektywne zarządzanie wieloma równolegle toczącymi się inwestycjami opiera się przede wszystkim na sile i kompetencjach zespołu. Ja mam swoją rolę i odpowiedzialność, ale każdy projekt ma swojego lidera operacyjnego. Dla każdej inwestycji mamy plan kontraktacji, harmonogram prac, podział obowiązków, są zaangażowani branżyści. Odbywamy narady koordynacyjne, monitorujemy w czasie rzeczywistym finanse każdego projektu. Platforma Intense daje nam przejrzystość, widzimy na bieżąco faktury, umowy, protokoły. Na to nałożony jest harmonogram, więc widać też planowane wydatki czy ewentualne przekroczenia budżetu. Jest też nadzór jakościowy. Stale rozwijamy BIM, aby ułatwiać sobie pracę i przyspieszać niektóre procesy, zwłaszcza ofertowanie, które jest czasochłonne.
Bardzo istotne, także z perspektywy całej firmy, są narady międzydziałowe, które pozwalają nam spojrzeć na inwestycje całościowo. Uwzględniają one wszystkie bezpośrednio zaangażowane działy – przygotowania inwestycji, umów, projektowy, finansowy, komercjalizacji, marketingu. Ta wymiana informacji pomaga w koordynacji działań, ogranicza ryzyka i pomyłki, składając się na końcowy sukces. My w praktyce, równolegle realizujemy kilkadziesiąt różnego rodzaju projektów, a każdy z nich ma wiele etapów i angażuje wiele osób. Aktualnie działamy przy funkcjonujących hotelach, biurach i magazynie Gdynia City Logistics. Buduje się Punkt i all.inn, przygotowywane są też inwestycje mieszkaniowe w Gdańsku, m.in. Mozaika i DOKI, oraz w Gdyni. Do tego jesteśmy zaangażowani w kilka innych przedsięwzięć inicjowanych przez naszą Grupę oraz w zewnętrzne tematy, realizowane dla innych podmiotów. Naprawdę dużo się u nas dzieje.
Realizacja budowy, czyli wykonawstwo, jest najbardziej kosztochłonnym elementem procesu inwestycyjnego. Czy kompetencje i doświadczenie GW mogą wpływać na optymalizację albo nawet obniżenie kosztów budowy?
MF: Niestety jest tak, że im wyższa świadomość, tym te koszty rosną. To wynika wprost z doświadczenia i stawiania na najlepsze rozwiązania, które wpływają na funkcjonalność, wygląd i wartość nieruchomości w długiej perspektywie. Jako Torus – mogę to z dumą powiedzieć – jesteśmy znani w branży z tego, że stawiamy na jakość, że budujemy naprawdę dobre, trwałe, a przy tym energooszczędne budynki. Ale my nie mamy takiej polityki, żeby za wszelką cenę obniżać koszty, bo wiemy, że to się mści. To też nie pasuje do naszego modelu biznesowego. Nie chodzimy na skróty, nie godzimy się na kompromisy cenowe, co nie oznacza, że nie pilnujemy budżetu. Dzięki temu po prosu nie martwimy się na etapie odbiorów, okresów gwarancyjnych czy due diligence i nawet w trudnym dla rynku okresie jesteśmy w stanie znaleźć klienta na naszą powierzchnię w budynku czy na całą nieruchomość. Druga strona medalu jest taka, że trudniej nam konkurować ceną o generalne wykonawstwo z innymi podmiotami na rynku.
Na ile nowe technologie zmieniają codzienną pracę GW w Torusie? Czy są rozwiązania, które szczególnie ułatwiły wam życie w ostatnich latach?
MF: Na pewno silnym impulsem dla rozwoju naszego zespołu w ostatnich latach była decyzja o wdrożeniu metodyki BIM. Dzięki pracy na modelach BIM w środowisku Autodesk Revit, a także wdrożeniu pilotażowo platformy CDE, możemy lepiej koordynować prace zarówno na wewnętrznych projektach typu fit-out, jak również pomiędzy branżystami. Optymalizujemy czaso- i kosztochłonność oraz niwelujemy ryzyka błędów projektowych. Przykładowo, dla jednej z ostatnich aranżacji na etapie projektowania zbudowaliśmy modele koordynacyjne w Autodesk Navisworks. Stworzyliśmy zestawy zależności oraz relacje pomiędzy elementami i wykonaliśmy raport kolizji (Clash Detection). Udało nam się z wyprzedzeniem wychwycić m.in. 5 istotnych kolizji, co pozwoliło wprowadzić odpowiednie poprawki przed rozpoczęciem prac, a tym samym uniknąć dodatkowych kosztów wynikających z późniejszych przeróbek czy nawet konieczności ewentualnych przesunięć w harmonogramie. Na tym nie poprzestajemy, kontynuujemy wdrożenie, rozwijamy zespół oraz wykorzystanie technologii. Dzięki temu systematycznie zwiększamy zakres i efektywność działań. W naszym zespole są osoby o różnych uprawnieniach i kwalifikacjach – elektrycy, konstruktorzy, architekci. Jesteśmy więc w stanie kompleksowo patrzeć na projektowanie i realizację, a w tym jest ogromny potencjał.
Jak zmienia się rola GW w kontekście coraz większego nacisku na ESG i zrównoważony rozwój? Czy klienci/najemcy pytają już na etapie budowy o „zielone” rozwiązania?
MF: W Torusie zwracaliśmy uwagę na te kwestie od dawna. Byliśmy jednym z prekursorów certyfikacji budynków w LEED na polskim rynku, mamy więc doświadczenie w ekologicznym, energooszczędnym i zdrowym dla człowieka budownictwie, choć samo ESG ma oczywiście szerszy wymiar. Przećwiczyliśmy to mocno na budynkach biurowych i te doświadczenia zaprocentują z pewnością w mieszkaniówce, choć w tym sektorze dużo wynika akurat z samego ustawodawstwa. Od kilku lat rośnie presja związana z energooszczędnością budynków mieszkalnych. To słuszny oczywiście kierunek, ale ma to też swoje konsekwencje w postaci wzrostu cen, bo koszty takiego budownictwa są znacznie wyższe.
Jaka z realizacji Torusa była do tej pory najbardziej wymagająca i dlaczego?
MF: Z pewnością najtrudniejsze inwestycje to te, które przypadły na czas pandemii, czyli Format i Punkt w Gdańsku oraz Altus Palace we Wrocławiu. Wynika to jednak nie z ich specyfiki, a z nieprzewidzianej, dynamicznej sytuacji, niepewności i licznych ograniczeń, z jakimi musieliśmy się wtedy mierzyć. Restrykcje, nowa rzeczywistość kosztowa, piekielnie trudne planowanie, np. dostaw czy nawet obecności kadry. To był bardzo trudny i wymagający czas.
Z jakiej inwestycji osobiście jesteś najbardziej dumny i dlaczego?
MF:Nie potrafię wskazać jednej konkretnej. O każdej inwestycji mogę opowiadać z dumą, choć każda była inna i przyniosła inne doświadczenie. W Alchemiach III i IV gonił nas czas, Punkt to ciekawa aranżacja i wymagający akustycznie projekt. Altus Palace we Wrocławiu to niesamowicie ambitna rewitalizacja, którą zarządzaliśmy na odległość, a mieliśmy tam ponad 600 umów i zleceń, w dodatku nadzór konserwatora. W każdej inwestycji coś innego jest kluczowe i unikatowe. Każda składa się na sumę naszych doświadczeń.
Generalne wykonawstwo to nie tylko ogólnie pojęte zarządzanie budową. Dzięki doświadczeniu i kompetencjom zespołu wiemy jak zaprojektować, jak dopiąć kwestie formalno-prawne i uzgodnić tematy w urzędzie, jak wycenić poszczególne prace czy poprowadzić nadzór. Tego rodzaju usługi doradcze, obejmujące nawet tylko fragment procesu inwestycyjnego, są coraz bardziej pożądane na rynku i rzeczywiście dostajemy coraz więcej tego typu zapytań. Dzisiaj sprzedajemy więc na zewnątrz także naszą wiedzę, a relacje na lokalnym rynku sprawiają, że jesteśmy dobrym partnerem dla inwestorów spoza regionu.
Z okazji Dnia Budowlańca…
MF:Życzę całemu naszemu zespołowi, ale też partnerom, dużo satysfakcji z wykonywanej pracy.
