03/10/2017

BIUROWE PRE-LEASE’Y DOMINUJĄ W REGIONACH

Według danych firmy doradczej Jones Lang LaSalle w całym 2016 roku umowy typu pre-lease stanowiły 38% łącznego popytu na powierzchnię biurową w Polsce, natomiast w I kwartale 2017 roku było to 29%. Udział przednajmu jest wyraźnie większy w regionach, gdzie dostępność powierzchni jest znacznie mniejsza, niż w Warszawie. Choć umowy te są już powszechnie stosowane warto pamiętać o ryzykach.


Przednajem napędza regiony

Kilkanaście lat temu umowy typu pre-lease polegające na wynajmowaniu powierzchni biurowej jeszcze przed rozpoczęciem lub w trakcie realizacji inwestycji nie były w Polsce częstym zjawiskiem. Dzisiaj rynek jest dużo większy, bardziej dojrzały i dynamiczny, dlatego stanowią one duży udział ogółu transakcji. Według danych firmy doradczej Jones Lang LaSalle w ubiegłym roku w ramach przednajmu wynajęta została więcej niż jedna trzecia powierzchni biurowej W Polsce (38%),natomiast w pierwszych trzech miesiącach 2017 roku było to 29%. Widać jednak wyraźną różnicę pomiędzy rynkiem warszawskim, a regionami.

Polski rynek biurowy jest dość zróżnicowany w zakresie podpisywanych umów typu pre-lease. Z jednej strony jest Warszawa, gdzie wolumen zawieranych przednajmów jest stosunkowo niski ze względu na relatywnie wysoką dostępność istniejącej powierzchni. Z drugiej strony, na największych rynkach biurowych poza stolicą transakcje typu pre-lease są jednym z głównych motorów zapotrzebowania na powierzchnie biurowekomentuje Marcin Faleńczyk, szef gdańskiego biura Jones Lang LaSalle

Zawieranie transakcji typu pre-lease wiąże się przede wszystkim z dostępnością wysokiej jakości powierzchni biurowej na danym rynku.

W sytuacji niskiego poziomu pustostanów w mieście duże firmy często nie znajdują odpowiednich powierzchni w istniejących obiektach, przez co przednajem staje się dla nich jedynym wyjściem. Taką sytuację od dłuższego czasu obserwujemy w Krakowie, a od niedawna też w Łodzi. Także w Trójmieście rynek wyczekuje oddania do użytku dwóch dużych biurowców, choć w znacznej części są one już wynajęte dodaje Marcin Faleńczyk z JLL.

Solidny partner najlepszą gwarancją

Oczywiście, w przypadku tego rodzaju umów istotne znaczenie ma godny zaufania, doświadczony deweloper, gdyż największym ryzykiem po stronie najemcy są termin dostarczenia wykończonej powierzchni biurowej oraz jej określony standard.

Każdy proces inwestycyjny trzeba dokładnie zaplanować, zwłaszcza, gdy może on determinować rozwój biznesu klientów, jak często się dzieje w umowach przednajmu. W naszym przypadku harmonogram budowy uwzględnia wszystkie maksymalne terminy wynikające z prac budowlanych, terminów urzędowych czy marginesów bezpieczeństwa np. pogodowych, które sami zakładamy. Doświadczenie w realizacji wcześniejszych etapów Alchemii i innych inwestycji pozwala nam wywiązywać się z deklarowanych terminów, a czasami nawet przyspieszać procesy inwestycyjnemówi Marcin Piątkowski, dyrektor ds. komercjalizacji w firmie Torus.

Aby zminimalizować ryzyko po stronie najemcy w umowach przednajmu stosuje się zapisy o karach umownych, które każdorazowo negocjowane są przy tego typu transakcjach. W przypadku dynamicznie rozwijających się firm czy dużych projektów inwestycyjnych problem jest jednak bardziej złożony, a ryzyko i potencjalne straty mogą być znacznie większe.

Jeżeli nie ma właściwej powierzchni biurowej na czas to nie można zacząć właściwie działać. W przypadku sektora nowoczesnych usług biznesowych prawie zawsze mówimy o dużych, złożonych projektach, a wynajem biura stanowi w nich jeden z wielu elementów. Powierzchnię trzeba też wyposażyć, stworzyć infrastrukturę IT, zapewnić bezpieczeństwo, w tym biznesowe, tak, żeby można było przyjąć pracowników i rozpocząć transfer procesów. Pomimo, iż biuro nie jest największym kosztem, jest jednak bardzo wrażliwym punktem w aspekcie tzw. Business continuity, czyli zapewnienia ciągłości działaniakomentuje Krzysztof Herdzik, Managing Partner w You Can Business, który przez wiele lat zarządzał jednym z gdyńskich centrów biznesowych.

Przy niektórych procesach nawet jeden dzień opóźnienia może powodować problemy i duże koszty w ramach całego projektu, który często ma zasięg europejski lub globalny. Mówimy bowiem o zakontraktowanych pracownikach, dostawcach czy zobowiązaniach wobec klientów. Trzeba też pamiętać, że w przypadku sektora usług biznesowych większość ustaleń odbywa się w ramach większych, międzynarodowych struktur.

Projekty w sektorze BPO/SSC są dokładnie planowane, uzgadniane z wieloma osobami, gremiami i podmiotami, więc każde opóźnienie stanowi duże ryzyko. Za projektami stoją konkretni ludzie, którzy dokonując wyboru partnerów na poszczególnych etapach muszą mieć świadomość ogromnej odpowiedzialności. Trzeba też pamiętać o pracownikach, ich komforcie i wygodzie pracy, bo w wielu przypadkach perturbacje z biurem mogą rzutować na wizerunek firmy, jako pracodawcydodaje Krzysztof Herdzik z You Can Business.

Tymczasem w Trójmieście

W Trójmieście transakcje typu pre-lease są jednym z fundamentów popytu na biura. Według danych JLL od 2015 roku przednajmy stanowią od 30% do 45% łącznego zapotrzebowania na powierzchnie biurowe w całej aglomeracji. W tym okresie firmy podpisały umowy na prawie 100 000 mkw. przed oddaniem danego projektu do użytku. Do największych umów tego typu należały transakcje State Street w kompleksie Alchemia w Gdańsku, Nordea w biurowcu Tensor w Gdyni oraz przednajem Swarovskiego w Yoko w Gdańsku.

W przypadku ukończonych już etapów kompleksu Alchemia w ramach przednajmu zakontraktowanych było od 50% do nawet 70% powierzchni biurowej. W przypadku trzeciego etapu, który zostanie oddany do użytku już we wrześniu wynik powinien być zbliżony. Nasi najemcy otrzymają powierzchnię w terminie, a cały proces inwestycyjny w tym przypadku udało się nawet przyspieszyć dodaje Marcin Piątkowski z firmy Torus.

Trzeci etap Alchemii (budynek o nazwie Argon) posiada 14 kondygnacji nadziemnych i kształt litery H. Jego łączna powierzchnia do wynajęcia (GLA) to blisko 39 tys. mkw., a powierzchnia typowej kondygnacji biurowej wynosi aż 3 tys. mkw. W budynku zakontraktowanych jest obecnie 5 najemców biurowych oraz 6 usługowych. Oddanie obiektu do użytku planowane jest na wrzesień 2017 roku, co oznacza dwumiesięczne przyspieszenie w realizacji inwestycji względem pierwotnych założeń.

Ważne: Strona wykorzystuje pliki cookies.
W ramach naszej witryny stosujemy pliki cookies w celu świadczenia Państwu usług na najwyższym poziomie, w tym w sposób dostosowany do indywidualnych potrzeb. Korzystanie z witryny bez zmiany ustawień dotyczących cookies oznacza, że będą one zamieszczane w Państwa urządzeniu końcowym. Możecie Państwo dokonać w każdym czasie zmiany ustawień dotyczących cookies. Więcej szczegółów w naszej Polityce Cookies .
Akceptuję politykę cookies